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マンション経営のメリット

よくあるご質問

マンション投資に関する様々なご質問にお答えしています。
年金対策・節税効果・生命保険かわりにもなるマンション投資をもっと知りたい方は、
ぜひご質問下さい。その他のご質問、お問い合わせはこちらよりお気軽にご連絡下さい。

Q1 マンションの寿命は?

A1

マンションの工法には主に
(1)鉄筋コンクリート造(RC造りと言われます。)
(2)鉄骨鉄筋コンクリート(SRC造りと言われます。)
がありますが、 いずれも堅牢な材料である鉄とコンクリートの組み合わせです。
鉄は非常に強度で粘りがありますが、「サビ」つまり酸化に弱いという欠点があり、この欠点を補うために強アルカリ性のコンクリートで外気を遮断する造りとなっております。
現在の建築基準法から見ても、私どもでは最低でも70年〜100年は保たせることが出来ると思います。もちろん長期的な修繕費用をお預かりしているので、 その中での定期的な補修によって寿命は更に延びると考えます。なお、節税のための減価償却額の基礎となる償却年数は税法上、47年とされています。

Q2 空室になった場合は?

A2

賃貸経営を始める方が一番不安なのは借り手についてですが、実はその点はあまり心配要りません。
地方のマンションやアパートと違い、都心の単身向けマンションは需要層が集中する場所です。
都心の30㎡未満のアパート・マンションの入居率は90.05%と非常に高く、地方の入居率約80%〜90%と比較していただいても、非常に高いパーセンテージを保っております。
調査の対象の中に古いアパートやマンションも含まれており、いかに都心の賃貸需要の底が固いかが判ります。
もちろんあくまでもデータという部分では不安は残ります。
なので、ご安心していただくために、「サブリースシステム」があります。
入居者の転居による空室リスクを無くした形で、マンション経営をすることができます。

Q3 将来的にも賃貸需要はあるのですか?

A3

日本全体では人口が減っていっているのはご存知かと思いますが、政府の公的なデータからも判るように、東京はまだまだ人口が増え続けています。
主に若年人口の割合や単身世帯、高齢者の割合がますます高まっております。
そして、今でこそ都心の一等地の新築物件がご案内できているわけですが、都心部はもう駅近の更地がほとんど残っていないため、 今後は同じような一等地の新築物件の供給は難しい状況になります。
このような実態を勘案すれば、都心部の賃貸需要は増していくことはあっても、減少していくのは非常に考えづらいと言えるのではないでしょうか。

Q4 建物が古くなっても家賃は下がりませんか?

A4

東京都内の物件の場合「立地」「グレード」「管理」の3要素に関してよほど間違いがなければ、まず家賃が下がることはないと言われています。
実際に20年〜30年前のマンションでも「立地」 「グレード」「管理」がよいものであれば、現時点で新築当時よりも高い家賃を得られるようになっております。
さらに、今のデザイナーズマンション等に関してはこれ以上ない設備とも言われておりますが、実情は10年ほど前からの設備内容とほぼ変わりありません。
「グレード」に関してはほぼクリアになっており、一番大事なのはやはり「立地」になってきております。
駅から徒歩10分の新築物件と、駅から徒歩5分の築10年の中古物件の2つがあった場合、設備が一緒であれば、ほぼ皆様駅から近い方を選ばれるのが現状です。

Q5 購入した会社が倒産したら?

A5

今の世の中どんな大企業でも倒産してしまうのが実情です。
ただ今回の件に関しては、ほぼ問題がないと言えてしまいます。理由としては、不動産の所有権です。
100%お客様のものとなり、お客様のご資産となります。私どもがお客様と関わる部分は、もちろんアフターをケアをさせていただくことが第一にあり、 あとは管理させていただくことしかありません。
要するに購入した会社が倒産した場合でも不動産には関係なく、不動産は保全されるということです。
仮に倒産した場合でも、管理会社を変更するだけです。
管理会社というのはCMなどでもあるように「アパマン」「ミニミニ」など大小問わず日本全国に非常に多くあります。
管理を専門とする会社ですので一軒でも多くの管理をしたいと考えており、ほとんどの会社で「借上げシステム」はあります。
以上の点から、ご心配は少ないかと思います。

Q6 地震が来たらどうなるのですか?

A5

平成7年の阪神淡路大震災では多くの建物にも被害がでました。
ただその中でSRC造の建物や昭和56年の建築基準法改正により導入された新耐震基準をクリアしているRC造のマンションの被害は、軽微なものを除くと1%程度でした。 この新耐震基準をクリアした物件ならばほとんど心配ありません。
理由として、ワンルームマンションにはファミリータイプと比べて、柱・杭・壁・梁の数が多く、言わば躯体の塊であり、地震に非常に強い構造だというのがあります。
その点でも安全性の高い投資だと言えます。

Q7 将来転売できますか?

A7

中古不動産物件の中でもワンルームマンションに関しては特に流通市場が発達・成熟しています。
中古のワンルームの買取・仲介を専門に扱う業者も数多くあるほどです。
したがって都心の物件で適正価格ならば速やかに転売することが十分可能です。
ワンルームマンションの価格帯が一般のサラリーマンの年収から見て、手の届く金額であるため、買える層の絶対個人数が非常に多いこともその要素のひとつです。
ただし、短期の売却期限などの条件を付けて転売しようとするときは、割安になってしまう可能性が出てきますので注意が必要です。

Q8 マンションの維持費の仕組みは?

A8

エントランス・廊下・エレベーター・階段など、共用部分の日々の管理は月々お支払いいただく管理費によってまかなわれます。
70年〜100年の長期使用による老朽化への対策ですが、老朽化、老化していく部分については、あらかじめ余裕を持った長期修繕計画を立て、 各部屋のオーナー様に積み立てていただく修繕積立金で修繕費用をまかなっていきます。
したがって修繕のたびに大きな負担がかかるということはありません。また、積み立てていただく修繕積立金の金額も余裕を持って設定しております。 ワンルームマンションはその性質上、マンション全体の面積に比べて世帯数が多いので、一戸あたりの管理費・修繕費も低く抑えられるのです。

Q9 部屋のリフォーム費用がかかるのでは?

A9

部屋のリフォームは、あくまでも壁と床のメンテナンスであり、それは入居者から預かっていた敷金で対応していきます。
オーナー様に費用がかかることはほとんどありません。
ファミリー向けのアパートなどと比べ、ワンルームは床と壁の面積が狭い分、リフォームの費用も低額で上がります。仮に敷金をオーバーしても、 そのリフォームの原因が入居者にあれば、入居者負担となります。
ただし、10年に1回程度、エアコン等の設備器具の取替えが発生することがあり得ますが、その場合の費用はオーナー様となりますので、あらかじめ考慮しておいた方がよいでしょう。

Q10 どんな人が購入していますか?

A10

サラリーマンや公務員の方が非常に多く見受けられます。
というのも、
(1)物件の低価格化が進んだため、敷居が低くなった。
(2)公的年金を補う私的年金作りの必要が出来た。
(3)自営業者と違い、 サラリーマンは所得がガラス張りで高額の納税を
   強いられている中、この方法が唯一合理的な節税方法であること。
などが理由としてあげられています。

Q11 融資条件はどうなっていますか?

A11

年齢・年収・職業の安定性・過去の信用情報等が審査条件になっています。
金融機関にもよりますが、年齢は20代後半から55歳位までです。原則的には安定収入があり、過去に金融機関で支払いの事故を起こしていない方が対象となります。
借り入れ期間は30〜35年、融資限度額は90%まで可能です。実際には現在の税込み年収が500万円以上あり、住宅ローンなどの他の借入が少ないほど審査が通りやすくなっています。
また、物件の売買契約書には「ローン利用の際の特例」という条目があり、万が一、金融機関からのローンが受けられなかった場合には、 契約そのものが白紙に戻り、申込金や手付金等は必ず本人に戻ってくる決まりがありますので、自分には無理だろうと思われる方でも、 気に入った物件があれば申し込んでおいた方が良いと思います。

Q12 確定申告はどうなるのですか?

A12

マンション経営を始めた場合、家賃収入が発生しますので、サラリーマンの場合、給与所得と不動産所得を合算(損益通算)して確定申告をしなければなりません。
確定申告をしますと、給料から天引きされている所得税が還付され、住民税が軽減される場合があります。
一度やってみれば決して難しくありませんが、自分でやるのは面倒だという人は私どもに依頼していただければ、申告前までのお手伝いさせていただきます。
なお、ここで言う不動産所得と自宅購入の際の住宅取得控除はまったく別件ですので、平行して税金を取り戻すことも可能です。

Q13 自宅のローン返済中に投資用ローンは組めますか?

A13

十分可能です。
「ライジングプレイスのオーナーはこんな人」でもご覧のとおり、ご自宅のローンを支払いながら、投資用ローンを組む方は多くいらっしゃいます。
自宅のローンと違い、家賃収入を生むことになるので、全額を自分の財布から支払うローンとは多少異なり、住宅のほうのローン残高や年収により可否や限度額が判断されます。
また、先に投資用物件をローンで購入した後に自宅をローンで購入することも可能です。
自宅用融資とは異なり、投資用ローンは事業用融資に分類されます。事業用融資は、取り組む投資不動産の将来性や資産価値、収益性、また経営に携わるオーナー様の内容等を金融機関が審査し、判断します。優良物件を購入し、そのあとの運用が順調に推移すれば、むしろ好材料として判断してもらえる場合が多いのです。
ご自身と投資物件の内容と自宅の内容次第で金融機関の判断は変わります。

Q14 一般的なサラリーマンも投資用ローンは組めますか?

A14

ライジングプレイスシリーズの販売価格は2000万円前後です。
そして「ライジングプレイスのオーナーはこんな人」でもご覧のとおり、年収は600万円から800万円代の方が60%以上を占めます。
そしてほとんどのオーナーさんは一般企業や公務員の方ばかりです。
そういう方が投資物件を複数お持ちになっているのです。
マンション経営は投機的な面もある反面、資産形成のひとつでもあります。
物件のローン返済は月々の家賃で支払うので家計を大きく圧迫することはありません。
また確定申告により節税分が還付されますので、節税対策にもなります。
さらにローン支払い中のオーナーさんに万が一のことがあった場合、物件購入時に入る団体信用保険によりローンを完済した状態で家族に物件を残すことができます。
マンション経営を始めることで生命保険の保険料の見直しや貯蓄の負担を見直すことも可能になり、家計費削減を実現される方も多くいらっしゃいます。

Q15 なぜマンション経営が節税対策になるのですか?

A15

必要経費が家賃収入よりも大きくなれば損益通算することにより所得税・住民税にも高い節税効果が得られます。
 
必要経費=建物の減価償却費、ローン利息、管理費、その他の経費

Q16 保険会社の個人年金とマンション経営ではどちらがお得ですか?

A16

保険会社の個人年金とマンション経営を比較してみます。
例えば10年保証期間付終身年金(定額型)─60歳から年間100万円受け取れる年金と比較すると、この年金に40歳から加入した場合、月々8万3千円を20年間支払わなければいけません。総額は約2000万円。ただ90歳生存時に約3000万円を受け取れます。しかし70歳以降に死亡すると、その時点で年金は終了します。残されたご家族には支給されません。これに対しマンション経営は、月のローンを家賃で支払い、ローン完済後は家賃収入がまるまる手に入ります。またご本人が死亡してもローンの完済にかかわらずマンションが家族のものとなります。マンション投資に保険と年金の効果を期待する方も増えています。

Q17 利回りとはなんですか?

A17

利回り
不動産やマンション投資サイトを見ていると“利回り”という言葉を目にします。これは購入価格に対して儲けになる割合のことを意味します。この数値が高ければ高いほど計算上は儲けが多くなります。

 
表面利回り
情報サイトや不動産企業のホームページで表示されているのは、ほとんどが表面利回りです。
年間の収入÷購入価格×100 例えば購入価格が2000万円で家賃が10万円とすると、120万円÷2000万円×100=6%
 
実質利回り
実質利回りは家賃収入から固定資産税、火災保険、地震保険、賃貸管理費、建物管理費、修繕積立金、不動産会社に支払うお金を引いた額を購入費用で割った数値です。
(年間の収入-年間経費)÷購入価格×100 例えば購入価格が2000万円で家賃が10万円、年間の必要経費が30万円とすると、(120万円-30万円)÷2000万円×100=4.5%

マンション経営のノウハウ解説動画

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