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これから購入する方へ

はじめてのマンション経営

情報収集

まずは触れること。そして基礎知識を身に付ける

マンション経営はまだ世間的に広く認知されているとはいえませんが、それでも有益な情報を見つけることができます。やはり有効なのがインターネットです。不動産投資専門の情報サイトでは常に優良な物件を紹介していますし、不動産・マンション投資に関する基礎知識やノウハウも提供されているので、基礎知識を身に付けることができます。またマンション販売業者のホームページやマンション投資家や専門家のブログ、マンション投資の経費にかかわる専門家のブログを見るのも勉強になります。

物件選びのポイント

人が増加傾向にある大都市圏を選ぶ

入居者候補が多く集まる大都市圏をまず候補としましょう。特に大都市圏でもさらに都市部を選ぶことをおすすめします。特に東京都心は人口の減少が始まったわが国でも人口増加が見込める地域であり、人の流動性が高く、入居者が退室してもすぐに次の入居者が見つかります。これはこのところ強まっているオフィスや大学の都心回帰の傾向とワンルームを好む都市型の若者が多く集まることなどが理由です。またワンルームマンションはファミリータイプに比べて利回りが良い傾向にあることや面積が小さいためリフォーム費用が安くなることもオーナーさんにとっては都市部のワンルームマンションが経営しやすい理由です。

立地は駅の近く。周辺のマンションと比べる

都市部においてはやはり駅の近くの物件が人気があります。駅の近くは利便性が高いだけでなく、資産価値が下がりにくいことも理由のひとつです。また周辺のマンションとの比較も大事です。周辺にワンルームマンションがないのが良いのですが、駅の近くだとそうはいきません。よって自分が興味を示した物件が他の物件と競合することになるので、外観、設備、内装、広さ、賃料など勝っているものが多いほうが人気物件となります。このことも考慮に入れて、現地調査のときに比較しましょう。

具体的ポイント

利回りがすべてではない

投資物件はどうしても“利回り”に目がいきます。同じ条件の物件であれば利回りの高いほうが有利です。しかし数字上の利回りの高さにはそれなりの理由があることも考慮しなければなりません。例えば、借地に建てられた物件であったり、修繕積立金が不足していたり、管理状態が良くなかったり、建築法が改められる以前の昭和50年代前半に竣工されたものであったりと、高い利回りにはそれなりの理由があるものなのです。また全般的に利回りが高い地域で、数字につられて他の物件より高い価格で買ってしまうような失敗例もあります。逆にそれなりの理由が見つからないのに利回りが良い物件がお買い得な物件となります。ただし大都市圏の都市部でのこうした物件は購入競合が多くスピードが勝負。素早い判断が必要です。

パートナー(マンション販売業者)選び

ノウハウや実績で判断、付帯するオプションサービスにも注目

マンションは高額で、これを投資目的で購入するには慎重にならざるを得ません。物件は良さそうに見えてもパートナーが頼りなさそうでは不安な気持ちになるもの。よってパートナー選びは心から信頼できるマンション販売業者を選びましょう。いきなり業者一社に絞ることはせず、ネットで検索しながら良さそうな物件を扱っている業者などの何社かにコンタクトをとってみてください。そして店舗を訪問して、その会社や担当者の雰囲気をつかんでください。遠方にお住まいの方で店舗訪問が難しい方でも誠実な業者なら来訪してくれます。その時の対応を見て信頼できる業者かどうか判断しましょう。例えば不動産の知識はもちろん、融資、税金、法律の知識や取引の実績や経験が豊富かどうかなどをチェックします。投資判断のポイントを的確に答えてくれるようであれば信頼できる担当者です。ポイントは物件周辺の賃料相場の推移、周辺の賃貸ニーズと人の流動性、物件と周辺の空室率、土地相場とその推移、必要資金と金融機関の評価、家賃収入と諸経費から、税引き前のキャッシュフローなど。業者によっては分業制をしいているところもあり、一人の担当がすべて答えられない業者もあるので、会社としてこれらの事柄に答えられるかにも注目しましょう。

少しでも疑問があれば、とにかく質問する

マンション投資で成功するマニュアルは存在しません。人の成功事例を聞いても、ある人にはメリットだったものがある人にはデメリットになったりします。マンション経営は投機的な一面もありますので、割り切りも必要な場合もあります。ですから少しでも疑問に思ったことは担当者に質問しましょう。質問に答えられなかったり、リスクを説明しない担当者は信頼できません。投資にはリスクがつきもの。失敗しないためにメリットだけではなくデメリットやリスクについても正確に答えてくれる担当、業者をパートナーに選びましょう。

オプションサービスも大事

そしてマンション経営は買って終わりではなく、運営していくものですから、オプションサービスを多く用意している業者が後々便利になってきます。ローンを組む際の金融機関との提携、入居者の斡旋仲介、入居者不在の際のサブリース(家賃保証)や入居者候補の予備審査、滞納家賃集金代行、クレームや契約違反対応、修繕・修復手配、設備メンテナンス、共益部分の清掃等、マンション経営に関していろいろなことに相談でき対応してくれる業者をおすすめします。

資金計画

専門家のアドバイスで綿密な経営シミュレーションを

投資マンションを購入する場合、ほとんどの人がローンを組むことになります。マンション経営は家賃でローンを支払うわけですから、資金計画と経営シミュレーションは密接な関係となります。そのため金融機関と太いパイプを持ち、自己資金や年収、資産状況などの個人属性と金融情勢を基に予算を算出してくれるような業者を選びましょう。経営シミュレーションでは家賃に対してローンと毎月の諸経費のバランス、確定申告時における還付金の額、入居者不在リスクへの対処法、年収や家族の変動などを考慮し、ローンを払い終えるまでの経営をシミュレートしてください。毎月の支払いが家賃収入を大幅に超えるような払い方は後々厳しくなっていきます。築年数が上がると家賃を下げざるを得ない状況が発生しないともかぎりません。起こり得るリスクを十分に盛り込み、希望的観測だけで計画しないことが大切です。

現地調査

物件はもちろんまわりの環境もよく見る

自分の希望にあった物件をいくつか絞り込んだら、実際に物件を見に行きましょう。満室の場合は室内を見ることはできませんが新築や空き部屋がある場合は室内の設備を新しいものであるかしっかりとチェックします。そして建物の外観や周辺環境も大事なチェックポイント。重要なのは物件全体の管理状態。外壁のひび割れやエントランスやゴミ置き場の清掃状態など。また前道路との接し方や隣地との越境物(樹木の枝など)もチェック項目です。街の雰囲気も現地でしかわかりません。地図上、データ上で立地の良さを確認できても雰囲気は目で確かめるべき項目です。

売買契約

管理条件と契約後の運営条件も大切

非常に高価な買い物をし、買った後にその物件で経営をしていくわけですから、重要事項説明書や契約書は自分自身でよく読み、疑問がある場合は解消しておきましょう。物件事態の条件はもちろん、以下のような賃貸や管理条件についてもチェックしておいてください。入居者やテナントとの賃貸契約で注意すべき特約はないか。管理委託契約やサブリース(家賃保証)はどうなっているか。管理会社は継続するのか、新しい管理会社に切り替わるのか。契約から引き渡しまでに空室が発生した場際の原状回復費用の負担は売主か買主か(通常は売主)。入居者募集条件はどちらが決めるのかなど。契約してから物件の引き渡しまでは1~2か月ぐらいが一般的です。その間に管理会社と打ち合わせをして管理条件の確認や見直しをすることもあります。

引き渡し

物件の引き渡しに付随して、管理や賃貸契約の引き継ぎがある

物件の引き渡しの際は残金決済も同時に行います。その際に管理会社も同席して、管理委託契約を取り交わすことがあります。また、賃貸人変更通知書という書類に、売主・買主・管理会社の署名押印をしてもらう手続きもあります。これを賃借人に郵送することで「賃借権の譲渡」が有効になります。入居者との賃貸借契約の内容は従前の条件を継承するのが一般的で、改訂する場合は、次の更新の際に管理会社を通じて行うのが一般的です。引き渡しが済み、登記手続きが終わればマンションのオーナーです。オーナーになってからも入居者が退室した場合の募集活動、税金対策などを相談したり、専門家を紹介してもらったりとマンション販売業者との関係は切れません。マンション経営が理解でき、メリットを実感できれば買い増しを検討することもあるでしょう。最初の段階で長く付き合っていける信頼できるパートナーを選ぶことをおすすめします。

以上が情報収集から投資物件のオーナーになるまでの流れです。このほかにも購入時にかかる費用や毎月の諸経費、やらなければならないことがあります。これも考慮に入れて購入から運営までを包括的に考えてください。

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