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マンション経営のしくみ

購入はローン、支払いは家賃で

マンションは非常に高額な買い物。ほぼすべての人がローンを組んで購入されます。ローンの支払いにあてられるのは家賃収入。住宅ローンのように自分の給与から支払うわけではありません。オーナーさんにとっては自分の財布から出ていくお金ではないので、ローンを払っているという“痛み”がないのです。また、通常投資といえばある程度の資金を必要としますが、マンションのローンは家賃で支払うので、多くの資金がなくても始められる投資なのです。オーナーさんがマンションを買い増ししていく傾向が強いのは、これらが要因の一つなのです。

ローンを完済すれば家賃がすべて収入に

ローンを払い終えれば家賃はすべてオーナーさんの収入になります。年金生活に入ってこうした収入があればたいへん助かります。でも例えば40歳の人が投資用マンションを購入するのに35年のローンを組んだとします。ローンを支払終えるのは75歳。ローンの支払いが済めば家賃がまるまる収入となるわけですが、そうなるまで35年も我慢してマンション経営をする必要があるの?と思われる方がほとんどでしょう。ではどうしてオーナーさんたちは投資用マンションを次々に購入されるのでしょうか。

毎月の収支はトントン、うま味は確定申告

だれしも早くローンを支払い終えたいと思います。しかしローンを家賃で支払うマンション経営で家賃を大幅に超える額で毎月のローンを組む人はいません。かといって、毎月のローン額を下げすぎるのはローンの上限年数で払いきれません。よってほぼすべての人がローンに対して毎月の諸経費と家賃の合計が同じか少し上回るくらいに設定しています。しかしこれではうま味がないようにみえます。話はちょっと逸れますが、会社や法人の給与以外に収入を得た人は年1回確定申告をする必要があります。確定申告で還付金請求をすると会社員の年末調整のように、納めた税金が多いとお金が戻ってきます。マンション経営では、払っているローンの金利分や経営にかかったお金は経費とみなされ、確定申告後お金が還付されるのです。額はその人の収入、物件、金利、家賃、契約状況によって異なりますが、だいたい年収600万円くらいで投資用マンションを1件所有しているオーナーさんでは20万円くらい還付されます。これがローンを支払中でもうま味を感じられ、マンション投資が“節税対策”といわれる仕組みなのです。当然ですが所有している投資用マンション件数が多ければ還付金も多くなります。だから自宅や他の投資用マンションのローンを払いながらも買い増ししていくオーナーさんが多いのです。


 
年収600万円。年間の所得税と住民税は58万円。そこからマンション経営をすることで所得税から24万円が還付。さらに住民税が毎月15000円下がるので年間18万円の節約。合計42万円。固定資産税を引いても20万円以上が手元に残る。

※確定申告ではごくまれに追加で税金を納めなくてはならないケースがあるので注意が必要です。またオーナーさんの家族構成によっても税金は異なります。

ローンが支払えなくなったら団体信用保険

人生はなにがあるかわかりません。明日事故に遭い、収入を得ることが困難になるかもしれないし、重い病気にかかることだってあります。そういう人生のリスクがあるなかで、若くない人が長期のローンを、しかもいくつも組むのはかなりの冒険ですが、万が一の場合でも所有しているマンションを手放さす必要はありません。マンションを購入された方はおわかりかと思いますが、投資用マンションも購入者が死亡もしくは重度の障害を負い、ローンの支払いが困難になった場合に備えてマンション購入時に団体信用保険への加入が義務づけられています。これがあることで、購入者に万が一のことがあった場合でも、保険によってローンが支払われ、残された家族はローンが完済された状態で相続することができるのです。しかもこの場合相続税も通常より優遇され、投資用マンションを受け取った家族は、諸経費は必要ですが、まるまる家賃収入を受け取ることができるというわけです。もちろん相続した後、売却するという選択肢もあります。マンション経営は生命保険の代わりとなりえる投資なのです。

マンションを買って、保険を見直す

所有するマンションが残された家族のためにどのように役立つかは上で説明しましたが、マンション購入と同時に加入している保険の見直しをするとさらに支出抑制の効果が得られます。ポイントは死亡保障を減らして医療保障を充実させること。死亡保険金はお金が家族のものとなり、マンションは資産と家賃収入が家族のものになります。マンションで家族の将来が保証されるなら、毎月の保険料を減らしても大きな影響はありません。もし毎月多くのお金を死亡保障にかけているのなら、それを減らすかなくして、医療保障を充実させたほうがオーナーと家族のために良い選択となるはずです。人によって保険をどのように組み合わせているかで違いはありますが、仮に毎月数千円を節約できれば、マンションの諸経費やローンにあてることができます。

以上3つの要素、「ローン支払いは家賃」「確定申告時の還付金」「生命保険になり替わるもの」がマンション経営の3大メリットです。これらがあるから1件購入したオーナーさんはマンション経営に対する理解を深めた後、買い増ししていくわけです。マンション経営のメリットをわかっていただけましたでしょうか。

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